Vấn đề công bố thông tin và sự chênh lệch về phương pháp định giá của các bên … là những nguyên nhân khiến thị trường M&A trở nên khó khăn hơn bao giờ hết. Savills cho biết, tại Việt Nam, các giao dịch M&A bất động sản thường được hoàn tất thông qua hình thức mua bán và sáp nhập công ty dự án. Việc chuyển nhượng tài sản chủ yếu được thực hiện bằng tài sản hoạt động, nhưng gặp nhiều khó khăn về thủ tục và thuế. Ngoài ra còn rất nhiều lý do ảnh hưởng khác chưa kể đến. Hãy theo dõi bài viết này để cập nhật những tin tức mới nhất về thị trường M&A bất động sản Việt Nam.
Những vấn đề trong thương vụ M&A bất động sản Việt Nam
Vì nhiều lý do, trong đó có cả những tác động của Covid-19, khiến tiến độ hoàn thành pháp lý của dự án, yếu tố then chốt quyết định sự thành bại của một thương vụ, bị chậm lại. Nhận định về những vướng mắc của các thương vụ M&A hiện nay, bà Lê Phương Lan, Trưởng bộ phận tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội cho biết, nhiều chủ đầu tư của dự án vẫn chưa cấu trúc lại doanh nghiệp theo hướng tách các dự án thành các công ty dự án độc lập. Đây là yếu tố cản trở nhiều đến tiến trình thực hiện thương vụ.
Một số mặt còn hạn chế trên thị trường M&A bất động sản
Mặt khác, khó khăn từ quy định về đóng cửa biên giới và các hạn chế đi lại; đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động M&A xuyên biên giới. Đặc biệt là các nhà đầu tư mới tại Việt Nam. Savills cho biết, trong các thương vụ mà doanh nghiệp đang tư vấn. Dù đã có sự hỗ trợ rất lớn từ nền tảng công nghệ; lệnh hạn chế đi lại vẫn phần nào khiến hoạt động thẩm định gặp khó khăn.
Tiếp theo, M&A bất động sản là thị trường nhạy cảm và yêu cầu tính bảo mật cao. Thông tin chuyển nhượng dự án không thể được công khai; trên thị trường hoặc qua các phương tiện thông tin đại chúng. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc trực tiếp tìm kiếm đối tác. Vì vậy, các chủ sở hữu dự án cần chuyển nhượng nên tìm đến các đơn vị tư vấn uy tín; có mạng lưới đầu tư quy mô toàn cầu để kết nối trực tiếp đến các nhà đầu tư. Việc này nhằm tránh rủi ro thông tin, tiết kiệm chi phí giao dịch và tổ chức bộ máy nhân sự cho hoạt động M&A.
Những quan ngại khác
Một khó khăn nữa là sự khác nhau trong phương thức tiếp cận định giá dự án giữa người mua và bán. Theo bà Lan, nhìn từ góc độ bên bán, nửa cuối năm 2020 và nửa đầu 2021; giá bất động sản nhà ở của Việt Nam không hề giảm. Cộng với chính sách tiền tệ được nới lỏng khiến nhiều chủ bất động sản vẫn kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm qua. Thị trường sẽ hồi phục mạnh dẫn đến việc vẫn giữ lại các bất động sản hoặc định giá bán ở một mức rất cao.
Trong khi đó, đánh giá và kỳ vọng của bên mua lại không được lạc quan như vậy. Họ thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư tại thời điểm này; và thường giữ tâm lý “chờ đợi” hơn là đưa ra quyết định đầu tư. Bởi vậy, hai bên nên tìm được tiếng nói chung trong hoạt động định giá dự án. Ngoài ra, Việt Nam vẫn được xếp vào thị trường cận biên; khiến các nhà đầu tư nước ngoài bị giới hạn về giá trị vốn đầu tư vào thị trường.
Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, đại diện Savills đánh giá hiện có hai tâm lý. Họ vừa muốn tham gia vào thị trường, vì đa số các nước, bao gồm cả Việt Nam đều đang nới lỏng chính sách tiền tệ. Nhằm kích thích tăng trưởng kinh tế sau thời kỳ dịch bệnh. Các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư bất động sản đều đang có trong tay những nguồn tiền rẻ. Và không ai muốn chậm chân ở một thị trường còn nhiều tiềm năng và dư địa tăng giá như Việt Nam.
Tâm lý của các nhà đầu tư
Tuy nhiên đối với nhà đầu tư tổ chức vẫn còn tâm lý thận trọng. Đại dịch là tình huống bất định trong khi đầu tư vào bất động sản là khoản đầu tư dài hạn. Nhà đầu tư vẫn cần xem xét cân nhắc nhiều yếu tố trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Đặc biệt đối với các nhà đầu tư mới. Quyết định đầu tư sẽ trở nên rõ ràng hơn; khi họ nhìn thấy những tín hiệu đại dịch đã được kiềm chế tốt.
5 năm gần đây thị trường M&A bất động sản tại Việt Nam có sự thay đổi lớn. Các nhà đầu tư trong nước đã mạnh dạn và năng động hơn trong hoạt động mua bán và sáp nhập. Cũng như tìm kiếm các quỹ đất lớn và nhỏ để đầu tư. Các nhà đầu tư nước ngoài có vị thế tại Việt Nam đến từ các nước Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore, ba quốc gia đứng đầu trong hoạt động M&A ở cấp độ dự án hoặc ở công ty tại thị trường bất động sản Việt Nam 15 năm trở lại đây.
Hiện các nhà đầu tư nước ngoài chỉ chiếm phần nhỏ so với các nhà đầu tư Việt Nam. Khi xét về các hoạt động mua bán và sáp nhập trong bất động sản. Theo đó, số lượng các thương vụ M&A thành công phần nhiều là giữa các nhà đầu tư trong nước.
Tình hình M&A bất động sản công nghiệp gần đây
6 tháng đầu năm, các ông lớn ngành hậu cần, khu công nghiệp đã tiến hành nhiều thương vụ mua bán sáp nhập giá trị cao.
Báo cáo hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) bất động sản công nghiệp của Savills cho biết; nửa đầu năm, thị trường chứng kiến nhiều thương vụ giá trị lớn được công bố. Bất chấp những tác động của đại dịch. Tuy các thương vụ M&A và đầu tư FDI vào bất động sản công nghiệp; hậu cần diễn ra sôi động 6 tháng đầu năm. Những thách thức trong 6 tháng cuối năm được cho là đáng quan ngại. Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam dự báo; nửa cuối năm nay sẽ đặt ra một số thách thức cho Việt Nam. Khi dịch bệnh lây lan nhanh, xâm nhập vào các khu công nghiệp gây bùng phát lớn trên cả nước.
Bên cạnh các thách thức dịch bệnh diễn biến phức tạp, ông David Jackson cho rằng; việc thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn một số điểm nghẽn. Đó là cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ và chi phí logistics chưa cạnh tranh. Một số vấn đề về cơ chế và quy định pháp luật để thu hút các nhà đầu tư lớn.